Росреестр все чаще стал отказывать в госрегистрации прав без законных на это оснований. Например, ссылаясь на то, что заявитель не представил документы, которые по закону он и не должен представлять. Как оспорить незаконное решение регистратора и добиться, чтобы тот все же внес сведения о недвижимости в ЕГРН, смотрите ниже.

Проверьте, по какому основанию приостановили регистрацию

  • Перед тем как обжаловать решение Росреестра, проверьте основание для приостановки регистрации, которое должно быть в уведомлении Росреестра. Если такой информации нет — конкретные причины приостановки не указаны, компании удастся на этом основании оспорить решение Росреестра.

Например, компания оспаривала отказ в регистрации договора аренды помещения на том основании, что в уведомлении о приостановлении Росреестр не указал конкретное основание. Ведомство лишь отметило, что регистрирует права на часть недвижимости, только если эта часть уже состоит на кадастровом учете (ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). Кроме того, ведомство не указало, что должна сделать компания, чтобы возобновить регистрацию. Эту информацию Росреестр сообщил только в уведомлении об отказе.

Суд признал его действия незаконными и возобновил регистрацию, отметив, что поставить часть здания на учет ведомство должно было одновременно с регистрацией договора аренды (Постановление Четвертого ААС от 31.01.2018 по делу № А78-12173/2017.А78, ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

  • Проверьте, входит ли причина, которую указал Росреестр в уведомлении, в список оснований, по которым ведомство вправе приостановить госрегистрацию (ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если не входит, решения регистратора о приостановлении и об отказе в регистрации удастся оспорить в суде (Постановление АС Московского округа от 15.03.2017 по делу № А40-200149/2015, Постановление АС Московского округа от 14.06.2016 по делу № А41-78826/2015).

Например, предприниматель приобрел несколько объектов недвижимости у компании — банкрота. От имени последней, сделку заключал конкурсный управляющий. Росреестр приостановил госрегистрацию перехода права собственности из-за того, что предприниматель не представил протокол о признании торгов несостоявшимися. Этот документ нужен был, чтобы подтвердить: конкурсный управляющий законно продал имущество банкрота предпринимателю.

Суд счел решение ведомства незаконным. Предприниматель приложил к заявлению договор купли-продажи, этого документа было достаточно для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. На момент обращения договор был действительным, поэтому требовать дополнительные документы Росреестр был не вправе. Однако возобновить госрегистрацию все же не удалось, поскольку в другом процессе суд запретил регистрировать спорное имущество до того, как закончится спор о недействительности договора купли-продажи (Постановление АС Северо-Западного округа от 30.10.2018 по делу № А65-7670/2018).

Обращайтесь в суд до того, как получите отказ от Росреестра

  • Советуем оспаривать решение Росреестра сразу после того, как он приостановил регистрацию, если понимаете, что решение о приостановке незаконно и нарушает права заявителя. Сделать это можно в течение 3-х месяцев после того, как компания получила уведомление из ведомства (ч. 4 ст. 198 АПК).
  • Ждать, пока ведомство откажет в государственной регистрации, необязательно. Если в дальнейшем во время рассмотрения дела Росреестр сообщит об отказе, то Вы сможете изменить исковые требования и просить признать незаконным уже отказ, а не решение приостановить госрегистрацию. Изменить требование удастся, поскольку с помощью такого уточнения компания изменит только предмет, но не основание иска (Постановление АС Московского округа от 12.02.2021 по делу № А40-79879/2020).

Например, компания обратилась в суд после того, как Росреестр приостановил регистрацию допсоглашений к договору аренды недвижимости. Уже после того, как суд принял заявление, ведомство сообщило об отказе в регистрации. Поэтому компания уточнила требования: попросила признать незаконным уже уведомление об отказе регистрировать допсоглашения.

Две инстанции признали отказ Росреестра незаконным. Ведомство с этим не согласилось и подало кассацию. Считало, что принимать уточнения суд был не вправе, поскольку компания изменила предмет и основание заявления. Но кассация оставила решения нижестоящих судов в силе. Суд округа отметил, что решение приостановить регистрацию и отказ в регистрации компания оспаривала по одним и тем же основаниям (Постановление АС Московского округа от 18.02.2021 по делу № А40-11211/2020).

  • Перед тем как обжаловать решение Росреестра, направлять ему досудебную претензию необязательно.

Потребуйте судебную неустойку

  • Если в суде компания добилась решения в свою пользу, рекомендуем попросить еще и судебную неустойку — астрент. Ее Росреестру придется заплатить, если не будет исполнять решение суда. Попросить астрент можно до того, как суд вынес решение, или после этого.
  • Но судебную неустойку не удастся взыскать за период, который предшествовал моменту, когда суд рассматривал вопрос о ее взыскании (Определение ВС от 15.03.2018 по делу № А40-28789/2014).
  • Кроме того, не получится взыскать астрент, если Росреестр уже исполнил решение суда, например, зарегистрировал переход права собственности или договор аренды недвижимости (Постановление АС Московского округа от 29.07.2021 по делу № А40-213714/2020).
  • Чтобы суд не отказал компании в астренте, в заявлении не стоит упоминать ст. 308.3 ГК РФ, потому что Верховный суд запретил присуждать такую неустойку в публично-правовых спорах (п. 30 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7). Ссылайтесь на ч. 4 ст. 174 АПК.

Например, в споре с городским департаментом по управлению имуществом предприниматель добился того, что суд назначил астрент в размере 1 тыс. руб. за каждый день, пока департамент не исполняет решение суда. Спор дошел до Верховного суда. Суд отметил, что в законе нет запрета назначать неустойку по ст. 174 АПК на случай, если госорган не исполняет судебное решение (Определение ВС от 23.03.2021 по делу № А55-31496/2016).

Возбудите исполнительное производство

Даже если компании удастся оспорить отказ в регистрации, стоит быть готовыми к тому, что ведомство снова ее приостановит. Чтобы этого избежать, советуем:

  • Получить исполнительный лист и направить приставам вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства. В этом случае есть шанс, что Росреестр не станет снова прерывать процедуру госрегистрации.
  • Направлять регистратору новый комплект документов не нужно. Если в решении суд прикажет зарегистрировать права или договор, провести регистрацию ведомство должно будет на основании вступившего в силу решения суда и документов, которые Ваша компания подавала ранее (ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). После того как регистратор получит документы, он должен в течение 3-х рабочих дней сообщить компании о том, в какой срок будет зарегистрирован переход права, договор или дополнительное соглашение к нему.
  • Прежде чем отказать в регистрации, Росреестр ее приостанавливает и сообщает заявителю, какие нарушения тот должен устранить. Отказать имеет право, только если заявитель не успевает в указанные регистратором сроки устранить недостатки.