Новости

19.04.2021

Права арендатора при ограничении доступа в арендуемое помещение

Ограничение арендатору доступа в помещение при задолженности – нередкая мера, к которой прибегают арендодатели. Они вправе приостановить доступ к объекту, если контрагент не платит. Рассмотрим, что арендатор может предпринять в таком случае.

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). Кроме того, в договоре могут быть специальные пункты, которые дают арендодателю право на ограничение доступа арендатора в помещение при задолженности. В рамках этого он может право реализовать.

Ограничение доступа в арендуемое помещение отрицательно скажется на способности арендатора вести свою деятельность. Но и у арендодателя есть риски.

Если в договоре не зафиксируете, кто оплачивает улучшения арендуемого помещения, или согласитесь на арендные каникулы вместо компенсации, арендодатель откажется возмещать расходы на ремонт, а суд встанет на его сторону.

При ограничении доступа в арендуемое помещение арендная плата не взимается

Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендованные помещения скажется на арендной плате. Средства за этот период взыскать с должника не удастся. Если арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение, предупредите его о последствиях. Арендодатель вправе требовать оплаты только за период, истекший с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования им (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011, решение АС Свердловской области от 21.02.2020 по делу № А60-58333/2019).
Однако арендатору потребуется доказать ограничение доступа (отключение электроэнергии, отказ сотрудникам в доступе к помещению, смену замков и т. п.). Если, например, он не подтвердит факт отключения электричества, то внести плату за период ограничения придется.

Пример №1. Суд взыскал платежи. Доказательства, которые бы подтвердили ограничение доступа арендатора в помещение, отсутствовали, а задолженность подтвердилась (постановление АС Московского округа от 18.10.2018 № Ф05-15765/2018 по делу №А41-75297/2017).

Пример №2. В этом споре арендодатель использовал право на ограничение доступа в арендуемое помещение в случае долга. Арендатор задолжал за несколько месяцев, и арендодатель распорядился не пускать сотрудников арендатора в здание, им аннулировали пропуска. Должник фактически не мог пользоваться помещением. Суд пришел к выводу: если арендодатель пресек доступ в арендуемое помещение, требовать оплату можно только за период, который начался с момента передачи имущества и закончился в момент прекращения возможности владеть и пользоваться им (решение АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2020 по делу № А56-29305/2020).

Ограничение доступа арендатора в помещение может не зависеть от воли арендодателя

Доступ арендатора в помещение может быть затруднен по причинам, которые не зависят от воли сторон. В 2020 году многим предприятиям пришлось приостановить деятельность, так как в регионах ввели меры против распространения коронавируса. Возникли сложности:

арендаторы не желали платить за доступ в арендуемое помещение, которым не могли пользоваться;
арендодатели не хотели терять доход.

И хотя часть компаний получила право на отсрочку, договориться без конфликта смогли не все. Подобные ситуации также отразились на практике разрешения споров о величине задолженности и ограничении доступа арендатора в помещение. Некоторые споры проходят по второму кругу, поскольку трудно установить обстоятельства, определить размер долга и момент прекращения действия договора (решение АС Московской области от 17.09.2020 по делу № А41-39008/2020).

Подтвердите документально факт ограничения доступа в арендуемое помещение

Если арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение, зафиксируйте все факты. Арендатор может требовать досрочного расторжения договора через суд. ГК РФ дает такое право, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Однако риски судебных тяжб не останавливают арендодателей. Они не желают мириться с просрочками и отключают электричество и воду, зачастую делая это скрытно: ссылаясь на аварии или действия третьих лиц.
Для успешного разрешения дела в суде арендатору нужно:

задокументировать факт ограничения доступа в арендуемое помещение и период действия препятствий;
убедить суд, что он не мог использовать в этот период объект аренды по назначению.
Если помещение невозможно использовать по назначению по причинам его отключения от систем жизнеобеспечения (водо-, электроснабжения, отопления и т. п.), подтвердите это. Помогут в этом:

двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела);
переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.

В случае подобного ограничения доступа в помещение при задолженности арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Пример №3. Здесь арендатор перестал платить, и арендодатель в судебном порядке взыскал долг. Доводы о препятствовании суд отклонил, поскольку арендатор не смог подтвердить факт неправомерного ограничения доступа в арендуемое помещение (постановление АС Уральского округа № А60-33779/2019 от 10.03.2020).

Пример №4. В этом деле суд также не поддержал арендатора из-за недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение. Истец не представил какой-либо переписки, уведомления арендодателя о невозможности доступа с указанием периода времени, невозможности пройти на территорию арендуемого помещения вследствие противоправных действий сотрудников арендодателя, требования о предоставлении доступа. В иске о взыскании упущенной выгоды было отказано (постановление 9 ААС от 30.09.2020 № 09АП-39522/2020-ГК по делу № А40-21395/2020).

Встречаются и другие ситуации.

Пример №5. Суд не принял доводы арендатора о проблемах с электричеством и невозможностью использовать здание по назначению. Арендодатель сам уведомлял о сбоях и не ограничивал доступ арендодателя в арендуемое помещение. Владелец здания предлагал арендатору вернуть помещение, но контрагент продолжал им пользоваться. В такой ситуации арендная плата подлежит уплате за все время, пока помещение не вернулось владельцу по акту (решение АС Курской области А35-1779/2018 от 04.10.2018).

Суды указывают, что факт оплаты долга по аренде не является основанием возобновить договор, если отношения прекратились.

Так, арендатор обратился в суд, который посчитал незаконным, что в арендуемое помещение арендодатель ограничил доступ. Суд установил, что поскольку правоотношения прекратились, только факт погашения задолженности по аренде не восстанавливает их (постановление АС Московского округа от 25.10.2019 № Ф05-18383/2019 по делу № А40-240666/2018).

В 2020 году компании столкнулись с ограничением доступа в арендуемые помещения, которое не регулирует ГК РФ. Сейчас суды нарабатывают практику о вопросах применения законодательства. Например, они указывают, что сами по себе ограничительные меры не освобождают арендатора от необходимости отвечать за просрочку, если она уже существовала на момент пандемии (постановление 3 ААС от 10.02.2021 по делу № А33-2891/2020).

Арендаторам предоставлялась отсрочка, которая не позволяла арендодателю взыскивать пени за периоды, когда действовали ограничения (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.03.2021 N Ф04-6749/2020 по делу № А70-10245/2020).

Но правило не распространялось на лиц, которые вели себя недобросовестно. Если арендатор продолжал пользоваться помещениями вопреки ограничительным мерам, рассчитывать отсрочку нельзя (абз. 8 вопроса 4 Обзора № 2, утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020).